ENTREVISTA EXCLUSIVA

García-Carranza: «Para una inmobiliaria, hoy es mejor el mercado privado que la bolsa»

Javier García-Carranza nunca ha dado una entrevista. Hasta hoy. Director general de Inversiones Corporativas de Banco Santander, presidente de Merlin y consejero de Metrovacesa, este ejecutivo curtido en mil batallas tiene mucho que decir

Por Ruth UgaldeFotografías: Ana Beltrán02/11/2022 – 05:01

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Es la primera vez que accede a dar una entrevista en 25 años de carrera profesional. Javier García-Carranza Benjumea (Sevilla, 1972) siempre ha rehuído los focos para centrarse en los papeles, en Morgan Stanley durante 17 años y, desde 2016, en Banco Santander. Su cargo dice que es director general de Inversiones Corporativas de la entidad. Los hechos, que es un pilar del grupo dirigido por Ana Botín, responsable de todo el negocio de reestructuraciones, inmobiliario y, ahora también, de las nuevas plataformas que están transformando el sector financiero.

El lugar elegido para la entrevista es el palacete del banco en paseo de la Castellana, un edificio histórico por fuera y vanguardista por dentro. La misma impresión que deja, tras hora y media de conversación, este miembro de la burguesía empresarial andaluza, enamorado de las nuevas tecnologías y que se confiesa un auténtico techie. La persona que hay detrás del personaje habla de sus cuatro hijos, sus 45 primos y el daño que hacen algunos calificativos. El directivo que ha participado en varias de las operaciones inmobiliarias más importantes del último cuarto de siglo en Europa analiza el futuro del sector, el origen de esta crisis y los planes del banco en real estate.

Y, sí. También acepta preguntas de Merlin.

PREGUNTA. Como ve el sector inmobiliario ante el nuevo escenario de crisis.

RESPUESTA. La situación macro es preocupante. La inflación es a la economía lo mismo que la fiebre a las personas. Vamos a tener una economía macro con mucha inflación, lo cual va a provocar un detrimento de la política expansiva monetaria y una subida muy rápida de los tipos de interés, que ya se están produciendo. En este entorno, es mucho más complicado operar y lo normal es que las empresas sufran y la economía sufra. Respecto al inmobiliario, cuando uno analiza históricamente los periodos de inflación, el sector que mejor se ha comportado ha sido el inmobiliario siempre. A corto plazo va a tener un impacto negativo significativo, por la subida de tipos, pero, a medio y largo, la inflación mitiga la corrección del valor. Por lo tanto, cuando miras el neto de los dos impactos a medio y largo plazo, el inmobiliario debería ser uno de los sectores a nivel relativo que mejor se comporte en la crisis.

P. ¿Por qué a medio y largo plazo mitiga la inflación?

R. En el sector patrimonial, luego vamos a residencial, tienes una renta que sube con la inflación. Por ejemplo, hoy, tú miras las expectativas de inflación a 10 años en Europa y están en el 2,5%. Entonces, en un edificio que compras, divides el valor del edificio por la renta que recibes y ese es el yield (rentabilidad), si lo compras al 4%, este 4% va a ser real. Es decir, cada año, la renta va a subir con la inflación y vas a seguir teniendo un 4%.

P. Siempre y cuando se pueda trasladar la inflación a la renta.

R. Es como si un bono no te lo pagan. Pero, si te lo pagan, la renta se va actualizando con la inflación, y con un bono al 4%, es el cuatro fijo. Por lo tanto, entre comprar un edificio al 4% o un bono al 4%, prefieres el edificio, porque el edificio sube con la inflación y el bono es fijo. Cuando uno mira los periodos históricos de mucha inflación, fundamentalmente la pos II Guerra Mundial y la crisis del petróleo de los 70, el activo que mejor se ha comportado relativamente ha sido real estate (inmobiliario), el segundo equities (acciones), y el peor, siempre, renta fija, porque el bono es un valor nominal.

En los periodos de mucha inflación, el activo que mejor se ha comportado ha sido ‘real estate’, segundo ‘equities’, y el peor, siempre, renta fija

P. ¿Y en residencial?

R. En el sector residencial, lo que tienes a corto plazo es una bajada significativa de la renta disponible de las familias por los mayores costes de la energía, cesta de la compra, tipos de interés, hipoteca e impuestos más altos en algunos casos. Al tener una renta disponible menor, lo normal es que la capacidad de la demanda para comprar vivienda se retraiga. Pero, a medio y largo plazo, cuando a la gente se le meta la inflación en la cabeza, va a empezar a tener miedo de tener cash (efectivo) en la cuenta corriente, porque se va a dar cuenta de que ese cash vale menos al año siguiente. En ese momento, se busca el activo refugio y ahí es donde se va a recuperar el inmobiliario. Después, tienes el caso de quien vive de alquiler, que le cuesta más la hipoteca, pero también el alquiler, y, al final, también está incentivado por la inflación a comprar el piso.

P. En resumen: el neto para el sector acabará siendo positivo.

R. Relativamente positivo.

P. ¿Y el paro? Tiene un fuerte impacto, por ejemplo, en oficinas.

R. La variable más importante para el sector de oficinas es el paro, porque hace que la gente necesite menos metros cuadrados o no los necesite. De momento, el empleo se está comportando mejor que otros indicadores. Pero, obviamente, si hay desempleo, o mayor desempleo, habrá menos necesidad de metros y habrá más vacío en las oficinas, lo cual hace que tengan menos ingresos. Dicho eso, debes mirar si tienes encima un problema de sobreoferta. Y yo no veo ni en Madrid ni en Barcelona, que haya, ni de lejos, un problema de sobreoferta, en todo caso hay un problema de falta de oferta.

«Cuando a la gente se le meta la inflación en la cabeza, buscará el activo refugio y ahí se va a recuperar el inmobiliario»

P. ¿La inflación ha venido para quedarse?

R. Sí, pero hay que tener cuidado con qué significa eso. Yo no creo que vayamos a tener inflación del 10% o del 12% de por vida, pero sí creo que ahora mismo estamos en niveles estructurales de más del 4% o 5%, cuando hace un año estábamos en el 2%. Lo que veo es que ha cambiado estructuralmente la composición de la inflación y la tendencia es a más, no a menos. Va a aterrizar por debajo de lo que está hoy, porque hay una parte de la energía, etcétera, que no es sostenible. Pero ¿dónde va a aterrizar? Pues te da miedo. Estas cosas sabes dónde empiezan y no dónde terminan. Por eso es muy importante la credibilidad de los bancos centrales, que recuperen el terreno perdido y vayan por delante de la curva, porque, si no, se nos puede ir la inflación y el problema puede ser alto.

P. Hay un freno de operaciones a la espera de ajuste de precios. ¿Cuándo será?

R. La gran diferencia, cuando uno mira la crisis de inflación de la II Guerra Mundial y del petróleo de los 70, es cómo se han desarrollado los mercados privados. Entonces, estaban los mercados cotizados; y privados era mucho menos. Hoy en día, hay una cantidad de dinero gestionado por private equity (capital riesgo) y fondos de pensiones que da mucha más profundidad de mercado. Ese factor está por ver cómo va a jugar en toda esta crisis. El hecho de que haya tanta liquidez, y la sigue habiendo en el sector, creo que va a mitigar el que las operaciones se paren por el ajuste de precios. Dicho esto, es normal que haya cierta desaceleración en las inversiones, a la espera de que los precios recojan el nuevo coste del dinero.

Se avecina una tormenta perfecta que amenaza a la vivienda en EspañaE. Sanz Gráficos: Unidad de Datos

P. Pero ¿2023 debería ser el año?

R. Sí. A ver, lo más complicado siempre es acertar en los tiempos. La pregunta es: ¿va a ser 2023 un año complicado desde el punto de vista macro? Yo creo que sí. ¿El desempleo va a empezar a dar la cara? Lo normal es que sí. Los tipos de interés ya han subido, seguirán subiendo y la inflación va a estar mal, lo normal es que 2023 sea un año más complicado, claramente, que 2022 en cuanto a operaciones y liquidez

P. ¿Y qué impacto tendrá el ajuste de precios que se espera en el balance de los bancos?

R. No tanto, porque tienes un colchón. Si tienes tu media de loan to value (LTV), de apalancamiento, del 60%, que el colateral valga 100 o valga 90 no es el fin del mundo. Y no tienes un problema de sobreoferta, ni de un sistema financiero quebrado, el desempleo está aguantando mucho mejor… O sea, da la impresión de que el inmobiliario va a ser caída más suave y recuperación.

«¿El desempleo va a empezar a dar la cara en 2023? Lo normal es que sí»

P. Es experto en reestructuraciones. ¿Qué sector dentro del inmobiliario (residencial, comercial, hotelero, oficinas) trae más curvas?

R. Los activos ya alquilados en rentas suelen tener un perfil de riesgo mucho más bajo. Y los activos que necesitan conseguir permisos, construirlos, venderlos, tienen un perfil de riesgo mucho más alto. En los momentos de crisis, de menor demanda, la promoción siempre es lo más peligroso. Una vez dicho eso, los niveles de producción en España son sanos. Los gestores son muy profesionales, las compañías suelen estar poco apalancadas, y los bancos tienen poca exposición a la promoción. Por lo tanto, no creo que ahí haya un inicio de burbuja. Pero, si me preguntas relativamente qué sector va a sufrir más, obviamente, el sector de promoción versus el de rentas. Si me hablas por tipo de activos, ¡uf!, quizá todo lo que sea más vinculado al consumidor.

P. Centros comerciales, entonces, ¿no? ¿Y hoteles?

R. A mí me gusta el sector de turismo en España. Además, están invirtiendo mucho en ampliar la calidad de los hoteles, veo que hay una tendencia que va más allá del ciclo económico.

P. ¿Qué foto del sector ve tras el covid?

R. Si hablamos de reestructuraciones en general, la realidad es que, a día de hoy, de momento, estamos mejor que nunca. Yo veo al balance del banco mejor que nunca y no veo muchos casos pendientes de reestructuración.

P. ¿Reestructuraciones en general?, ¿cualquier industria?

R. No veo ahora mismo muchos casos de sectores, en general, hiperapalancados. Siempre hay alguna compañía específica, pero sectores en general, tanto industriales como inmobiliario, no veo en ninguno de los dos. Hay mucho más apalancamiento público que privado hoy en día.

P. Defiende que el inmobiliario, a largo plazo, gana con la inflación. Pero el sector está siendo duramente castigado en bolsa. ¿Por qué?

R. Cuando miras el valor inmobiliario a largo plazo, la volatilidad de este activo suele ser relativamente baja comparada con los activos cotizados. Cuando cotizas, heredas la volatilidad de los mercados cotizados. Es decir, si tú eres Merlin, eres real estate España. Y, si el gestor que está en Boston decide que Europa no, o que España no, tampoco compra tu acción. Entonces, añades a la volatilidad de un activo inmobiliario, la volatilidad de un mercado cotizado. Eso hace que los precios a los que cotizan las inmobiliarias no siempre coincidan con el valor del fundamental que está detrás, porque hay factores externos, no inmobiliarios, que también afectan a esa relación. La demanda de acciones no solo depende de lo que valga un activo, también dependerá de que equities España sea conveniente para el gestor o que el dividend yield (rentabilidad por dividendo) sea el correcto, o una serie de factores que afectan al mercado de inversores en bolsa. En real estate, por el desarrollo de los mercados privados que he dicho antes, el mercado privado es casi más eficiente hoy en día que el mercado cotizado.

P. Se refiere al capital riesgo.

R. Bueno, no tiene por qué. Puede ser un fondo de pensiones que lo compra para guardar en su balance, pero no lo quiere cotizando, un fondo core que lo llaman.

P. Quasar se refinanció a principios de año, ¿falta algo por rematar?

R. Quasar era una cartera inmensa de activos del Banco Popular, que incluía de todo un poco. Se vendió de golpe, con un socio que cogió la gestión y la mayoría del capital. Ahora se ha refinanciado la deuda en condiciones que pensamos que nos permite tener la capacidad de, con la gestión, recuperar lo máximo posible de la inversión. Lo que puedo decir es que el socio y gestor que tenemos, Blackstone, a día de hoy es el mejor posible.

P. Pero contextos como el actual no benefician a estos megaproyectos.

R. Pero Quasar ya no es una megaoperación, ya ha bajado mucho de activos. Y ten en cuenta también una cosa, en Quasar, una parte importante del valor está en suelo, y el suelo es una apuesta apalancada a los precios de la vivienda o a la inflación. Por lo tanto, si hay un periodo inflacionista, el suelo debería ser un buen activo.

«El suelo es una apuesta apalancada a los precios de la vivienda o a la inflación. Si hay un periodo inflacionista, debería ser un buen activo»

P. Entonces, en pocos años se puede terminar de liquidar Quasar.

R. Si se cumple el business plan actual, sí.

P. Metrovacesa, cotiza en mínimos desde el covid. Si sigue tan castigada en bolsa, ¿se plantearía una opa de exclusión?

R. Lo que yo veo es la mayor promotora del país, con socios muy solventes y un apalancamiento bajo. Uno. Dos. Cuando miras un periodo más complicado, como el que viene, creo que esta compañía va a ser más resiliente que sus competidores. Tres. Aquí estamos Santander y BBVA como accionistas. Ya sacamos a bolsa una parte, estamos cómodos con el business plan y el equipo gestor, y nos ha salido un socio de primera categoría como Carlos Slim que, de momento, encima, ha confiado en nosotros, no ha pedido ningún puesto en el consejo y está cómodo. Todo eso son buenas noticias. A futuro, de momento, no nos hemos planteado absolutamente nada. Nada es nada.

P. Si Slim pide entrar en el consejo, ¿se le dará entrada?

R. Tendríamos que verlo en el consejo, pero yo, por mi parte, no tendría ningún problema.

«Si Slim pide entrar en el consejo de Metrovacesa, tendríamos que verlo en el consejo, pero yo, por mi parte, no tendría problema»

P. Merlin, ¿se ha solucionado ya la crisis de gobernanza de diciembre?

R. A día de hoy, la realidad es que todo eso está superado, normalizado. El consejo la verdad es que funciona muy bien. Nos reunimos bastante a menudo y, oye, el equipo gestor hace bien su trabajo y el consejo el suyo.

P. Entonces, ha concluido el proceso que se encargó para resolver la crisis.

R. Todo lo que se hizo de reforma de gobernanza está ya ejecutado.

P. Data center. Merlin ha sido pionero, ¿le gusta este negocio?

R. Soy un gran creyente de que estamos en una revolución tecnológica bestial. Una inmobiliaria, al final, lo que hace es construir o comprar espacios. No tienes por qué hacer solo espacios para personas. Para mí, que una inmobiliaria se pueda subir a este carro de revolución tecnológica haciendo espacios para máquinas, es una gran oportunidad. Uno. Dos. Es un negocio que hay que aprender, muy complicado. En Merlin, hemos hecho una apuesta con un operador que había hecho esto en Estados Unidos, que sabe mucho, y somos muy optimistas con el plan de desarrollo de data center, los números funcionan para el riesgo que estamos corriendo. Ahora, lo que tenemos que hacer es ejecutarlo bien y conseguirlo. Pero, en general, me parece que tiene sentido. Es un mercado que en Estados Unidos es una realidad y cotiza a múltiplos altísimos.

«En Merlin, el consejo funciona muy bien y el equipo gestor hace bien su trabajo»

P. Santander ha creado un servicer propio, Diglo, pero sigue teniendo participaciones en Aktua y Altamira. ¿Se plantea su venta?

R. En Aktua y Altamira tenemos participaciones minoritarias con acuerdos de venta ya acordados en el contrato, o sea, que podemos salirnos cuando nos dé la gana. Aquí no tenemos una posición de mucho riesgo o de riesgo. El momento en el que decidamos salirnos es una decisión que todavía tenemos que tomar, pero que no nos preocupa.

P. ¿De qué depende?

R. Como el valor está prefijado, cuando queramos hacerlo, a nivel contable sería neutro. Lo que más depende es ver, en general, en el mundo del servicer, cómo queremos desarrollar nuestra estrategia. De momento, tenemos Diglo, un servicer en México, otro en Brasil, un porcentaje en Aktua, otro en Altamira, y estamos viendo cuál es la estrategia, dentro del mundo que viene, en la que nos queremos mover. Lo que hemos hecho, en general, en todo el banco estos años es recomprar muchas de las cosas que se habían vendido a cambio de pasivos a largo plazo, y eso ha hecho que el negocio bancario pueda ser más eficiente, porque, al final, al recomprar estos activos, sueles bajar los costes unitarios.

P. No termino de entender cuál es vuestra estrategia.

R. Bueno, la estrategia en servicers es encontrar cuál es la forma más eficiente, utilizando la tecnología, para tener una recuperación más sostenible con nuestros clientes. Estamos viendo si lo hacemos internamente o lo hacemos con un socio.

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P. Un socio tecnológico.

R. Bueno, no, del mundo del servicer, pero que tenga buena tecnología.

P. Entonces, estáis dispuestos a volver a vender el servicer que habéis creado.

(García Carranza resopla y responde)

R. Vamos a ver. No lo sabemos todavía, la realidad. Pero lo que no vamos a hacer es vender un contrato. Si te interesa decir que queremos crear un buen servicer para que nuestras recuperaciones sean eficientes y lo hacemos con un socio, no nos importa. Pero lo que no vamos a hacer es vender un contrato a largo plazo que después nos haga que la operación bancaria sea más cara.

«Queremos crear un buen ‘servicer’ para que las recuperaciones sean eficientes y estamos viendo si lo hacemos internamente o con un socio»

P. Que fue lo que se hizo la otra vez.

R. Que fue lo que se hizo la otra vez. Pan para hoy y hambre para mañana.

P. Desde fuera, cuesta entender qué quiere el banco: vende Altamira, pero no del todo, recompra Aliseda…

R. Pero Altamira y Aktua no es relevante. Tenemos un 15% con un put que mañana ejercemos y contablemente cambiamos el put por dinero y es lo mismo. Lo importante es cómo desarrollas un servicer bueno. El problema de la banca en el tema de servicios han sido varios. Por cierto, que es una industria, a nivel mundial, muy por desarrollar. En general, no es un negocio core para la banca. Hoy en día, la tecnología te permite recuperar mucho mejor y poder usar ese dato recuperatorio para la generación de nuevos negocios. Entonces, la pregunta es cómo desarrollamos una industria o un servicer que haga que las recuperaciones sean más eficientes y con menores costes unitarios. Y si lo hacemos solos o acompañados.

P. ¿LandCo y RetailCo es un poco lo mismo?

R. No tiene nada que ver, son compañías de gestión especializada. Como consecuencia de la crisis inmobiliaria de 2008, tenemos muchos suelos dentro del banco que no estaban gestionados o que estaban funcionado de una manera, digamos, pasiva. Si ese suelo lo gestionas de forma pasiva, en el tiempo va a seguir valiendo lo mismo, porque no tiene metros cuadrados edificables. Lo que hemos hecho es separarlo, montar una compañía aparte, coger un equipo gestor muy especializado en suelo, y la diferencia es la noche y el día. Tanto en liquidez de los suelos, en recalificaciones, en encontrar socios. La noche y el día. RetailCo es distinto. Son oficinas bancarias, que nuestro negocio necesita menos hoy en día. Como resultado de necesitar menos oficinas, teníamos muchas cerradas y creamos una compañía especializada en alquilar oficinas para, el día de mañana, acabar vendiéndolas. Es decir, creamos un vehículo de reconversión industrial, con un equipo gestor que lo está haciendo muy bien. Alquilamos 150 locales al año que antes estaban vacíos y en LandCo hemos hecho este año 350 operaciones de venta. Son compañías industriales, esos activos, en el banco, estaban muertos. En LandCo, para que te hagas una idea, teníamos 4.000 millones de valor bruto contable y 12.000 suelos.

P. ¿Vuestra voluntad es venderlas?

R. Nuestra voluntad en LandCo es darle tiempo al equipo para que consiga realizar el valor de esa cartera y poco a poco irla vendiendo.

P. Liquidarla, en sentido positivo. Darle salida.

R. Darle salida, claro.

«En RetailCo podemos vender local a local o encontrar un inversor cuando estén todos alquilados que lo compre entero con el equipo»

P. Desde dentro y con especialistas en la materia.

R. Correcto. Y, en RetailCo, tenemos doble personalidad, podemos vender local a local, o podemos encontrar un inversor. Son casi 1.000 locales por toda España. Cuando estén todos alquilados, igual viene un inversor y dice: «Te lo compro entero con el equipo gestor». Es una forma de gestionar el valor de manera especializada.

P. De todas las apuestas inmobiliarias del banco, ¿tiene alguna niña bonita?

R. A ver, niña bonita, no tengo ninguna. Tengo la que me da más dolor de cabeza o de cabezazos. Y después tengo también, porque llevo más cosas que inmobiliario, todo lo que es el nuevo negocio de plataformas, que es más bonito, porque eso es crear algo nuevo, lo otro es gestionar un problema. La verdad es que en el caso de LandCo y RetailCo son compañías que hemos empezado de cero, se siente uno muy contento de cómo funcionan. Pero niña bonita, no te sé decir.